Как правильно принять квартиру в новостройке

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей от новой квартиры должно быть приятным событием, однако на практике осмотр нередко превращается в подробную фиксацию строительных недостатков. Одна из самых частых причин — дефекты отделки и строительных работ. Спешка при передаче жилья играет на руку застройщику: после нескольких лет ожидания дольщик хочет быстрее подписать документы и начать ремонт или переезд. Но незамеченные трещины, перекосы, проблемы с инженерными системами и несоответствие площади впоследствии могут потребовать заметных расходов.

Специалисты ООО "77УРИСТ.РУ" оказывают юридическую помощь при недостатках ремонта в новой квартире: участвуют в осмотре, помогают корректно зафиксировать нарушения, подготовить претензию и выстроить дальнейшие действия в переговорах или споре с застройщиком. Ниже разберем, что проверять при приемке, какие документы и измерения пригодятся и как оформить замечания так, чтобы они имели доказательственное значение.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр лучше проводить не «на глаз», а с простым набором инструментов. Они помогут проверить геометрию помещений, работу электрики и вентиляции, а также сразу зафиксировать обнаруженные недостатки:

• блокнот и карандаш — для записей, замеров и простой проверки тяги вентиляции;
• фотокамера — подойдет смартфон: фото и видео позволяют сохранить состояние объекта на дату осмотра;
• фонарик — пригодится для ниш, углов, технических зон и других плохо освещенных мест;
• строительный уровень — поможет оценить отклонения пола, стен и других поверхностей;
• вертикальный отвес — нужен для проверки вертикальности стен и перегородок;
• рулетка — необходима для контрольных замеров длины стен и площади помещений;
• простой электроприбор или тестер — позволит безопаснее проверить розетки и наличие напряжения; при возможности используйте измерительный прибор.

Каждый обнаруженный дефект целесообразно одновременно описать и сфотографировать, а затем перенести в лист осмотра или иной документ, которым стороны фиксируют замечания. Вопрос об устранении недостатка, уменьшении цены или иной компенсации зависит от характера нарушения, договора и применимых норм, поэтому формулировки в акте должны быть конкретными и проверяемыми.

Приемка квартиры без чистовой отделки

Квартиру без отделки часто осматривают поверхностно, считая неровности и технологические недочеты неизбежными. Это неверный подход: даже черновой объект должен соответствовать договору, проекту и обязательным требованиям. Если представитель застройщика убеждает, что замечания «допустимы», просите указать конкретное основание и фиксируйте спорный дефект письменно.

В первую очередь проверьте следующие параметры:

• на поверхностях и конструкциях нет выраженных трещин, щелей, разрушений и заметных смещений блоков;
• фактическая площадь сопоставима с данными договора и проектной документации;
• стены и перегородки имеют корректную геометрию, а существенные отклонения можно подтвердить измерением;
• планировка соответствует согласованному проекту и условиям договора;
• окна, входные двери, фурнитура и замки работают и не имеют повреждений;
• электропроводка изолирована, а инженерные коммуникации выведены в предусмотренных проектом местах.

Осмотрите трубы и узлы учета: крепления не должны быть разболтанными, на соединениях не должно быть следов протечек, а пломбы и комплектация счетчиков должны соответствовать передаваемому объекту. Показания приборов учета полезно сфотографировать в день осмотра.

Проверьте и состояние воздуха в помещениях. Следы сырости, плесени, грибка или подтеков требуют отдельной фиксации. Работу вытяжной вентиляции можно предварительно оценить листом бумаги у решетки, однако при сомнениях лучше использовать профессиональные измерения.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Объем отделочных работ определяется прежде всего договором и приложениями к нему. Поэтому до осмотра сопоставьте фактическую комплектацию с тем, что застройщик обязался передать: название отделки само по себе не заменяет перечень материалов и работ.

При осмотре последовательно проверьте:

• площадь помещений и результаты контрольных замеров;
• качество стен, пола и потолка, включая финишные покрытия;
• состояние оконных и дверных конструкций и их монтаж;
• перегородки, окна и межкомнатные двери, если они входят в комплектацию;
• розетки, выключатели, выводы, светильники и доступные участки электросети;
• отопление, вентиляцию, водоснабжение, канализацию и другие инженерные системы;
• сантехнику, радиаторы и предусмотренное договором оборудование.

Если договор включает дополнительные точки подключения — например, интернет, телевидение или иные слаботочные линии, — их наличие и расположение также стоит проверить. Отсутствующий кабель, розетку или вывод лучше сразу описать в перечне замечаний со ссылкой на соответствующее условие договора.

Практический чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте документы автоматически только из-за того, что осмотр завершен. Сначала убедитесь, что все существенные замечания отражены письменно и понятен порядок их устранения. Чек-лист ниже помогает пройти квартиру по зонам и не пропустить типовые проблемы.

Площадь и размеры помещений

Для осмотра предпочтительно дневное время: естественный свет лучше показывает дефекты штукатурки, окраски, стеклопакетов и примыканий. Если приемка назначена вечером, возьмите дополнительное освещение и уделите больше внимания теневым зонам.

Сделайте собственные контрольные замеры. Прямоугольные помещения рассчитывают по длине и ширине, а сложную геометрию удобно разбить на несколько простых фигур и сложить их площади. Существенное расхождение с договорными данными следует зафиксировать и проверить порядок расчетов, предусмотренный ДДУ.

Входная дверь и проем

Сверьте размеры и расположение проема с проектом, осмотрите стяжку у порога и крепление коробки. Полотно должно открываться без заеданий, не цеплять пол, а замки и уплотнения — работать штатно. Самопроизвольное движение при слегка открытой двери может указывать на ошибку установки или геометрии.

Пол и стяжка

Осмотрите стяжку на трещины, крошение, пустоты и заметные перепады, а при наличии в договоре требований к толщине — сопоставьте их с фактическим исполнением. Технологические и деформационные швы сами по себе не являются дефектом. В квартире с готовым покрытием дополнительно проверяют качество укладки, стыков, примыканий и материалов.

Потолок и высота помещений

На потолке оцените качество стыков, отсутствие протечек, трещин и иных дефектов, которые могут повлиять на дальнейшую отделку. Отдельно измерьте высоту помещения и сравните ее с проектом и договором. Если обнаружено существенное несоответствие, его лучше подтвердить замерами и включить в акт осмотра.

Стены и перегородки

Проверяйте не только внешний вид, но и геометрию стен: вертикальность, плоскость, углы и качество штукатурного слоя. Даже небольшой системный перепад увеличивает расход материалов при последующем ремонте. Допустимые отклонения зависят от конструкции, вида отделки и применимых нормативных требований.

Важно: нормативные допуски следует определять по актуальным требованиям, проекту и виду конструкции; измеренные отклонения фиксируйте с указанием места и величины.

Окна и стеклопакеты

Проверьте профиль, стеклопакеты, створки, фурнитуру, подоконники и примыкания. Не должно быть трещин, сколов, заметных повреждений или проблем с открыванием. Уплотнители должны прилегать равномерно, а монтажные швы — быть выполнены и защищены в соответствии с технологией.

Электрика

Для проверки электрики не используйте дорогую технику. Безопаснее взять простой исправный прибор или тестер и последовательно проверить доступные розетки и выключатели. При любых признаках короткого замыкания, нагрева или нестабильного напряжения проверку следует прекратить и зафиксировать проблему.

ЮЦ ООО "77УРИСТ.РУ"

Сопоставляйте фактическую электрокомплектацию с договором: количество розеток, выводов, патронов или светильников должно соответствовать обещанной комплектации. Проверка одной рабочей точки ничего не говорит о состоянии остальных, поэтому пройти нужно каждую доступную линию и устройство.

Водоснабжение и канализация

Инженерные коммуникации удобно осматривать в начале приемки. У стояков и соединений не должно быть влаги, подтеков и намокшей стяжки. Проверьте крепления труб, доступность запорной арматуры, положение кранов и наличие предусмотренных выводов и тройников для подключения сантехники.

Отопление

Осмотрите трубы и радиаторы на повреждения, перекосы и надежность креплений. Если по договору предусмотрены терморегуляторы, краны или другие элементы системы отопления, они должны входить в передаваемую комплектацию и быть установлены.

Вентиляция

Недостаточная тяга, обратный поток воздуха или отсутствие работы вентиляции — повод для письменного замечания. Первичная бытовая проверка не заменяет измерений, поэтому при споре с застройщиком может потребоваться инструментальное обследование и ссылка на применимые санитарные и технические требования.

Следы насекомых и вредителей

Осмотрите углы, технические ниши, места около стояков и вентиляции. Живые насекомые, кладки, характерные следы или запах стоит зафиксировать. При подтвержденном заражении может потребоваться обработка помещения, а при сомнениях — заключение профильного специалиста.

Как правильно оформить замечания

Недостатки фиксируют в дефектном акте, ведомости или листе осмотра — название документа может различаться. Важно описывать каждый дефект конкретно: где он расположен, в чем проявляется и, при возможности, как измерен. На документе указывают дату и подписи сторон; если представитель застройщика отказывается подписывать, факт отказа также желательно зафиксировать доказуемым способом.

Не соглашайтесь на устное обещание устранить дефекты после подписания документов без письменной фиксации. После передачи квартиры доказывать, что конкретный недостаток существовал в момент приемки, может быть сложнее. Сроки и способ устранения определяются законом, договором и характером дефекта.

Иногда стороны обсуждают альтернативную компенсацию — например, дополнительное помещение, скидку или иной вариант урегулирования. Принимать такое предложение необязательно: оцените его стоимость, юридические последствия и закрепите договоренность письменно.

Общие зоны дома

Подъезд, подвал, чердак и другие элементы общего имущества также имеют значение для собственников помещений. Обнаруженные недостатки можно зафиксировать индивидуально или совместно с другими дольщиками и направить застройщику коллективное обращение.

В новых домах нередко встречаются дефекты отделки мест общего пользования, проблемы с дверями и доводчиками, неисправности лифтов, а также следы протечек в технических помещениях. Такие недостатки следует описывать с привязкой к конкретному месту и, по возможности, подтверждать фото или видео.

Самостоятельная приемка или осмотр с экспертом

Самостоятельный осмотр возможен, но человеку без строительного опыта сложно заметить скрытые или технически значимые дефекты. Пропущенные проблемы с геометрией, утеплением, окнами или коммуникациями часто проявляются уже во время ремонта и увеличивают расходы собственника.

ООО "77УРИСТ.РУ" сопровождает приемку квартир в Казани: специалисты помогают провести осмотр, систематизировать замечания и оформить их так, чтобы они были понятны застройщику и пригодны для дальнейшей защиты прав. Формат участия зависит от ситуации — от консультации и сопровождения собственника до представительства по доверенности. До подписания документов можно заранее передать юристу ДДУ и приложения, чтобы проверка строилась не только на общих требованиях, но и на конкретных обязательствах застройщика.